Tijdens de raadscommissievergadering op 14 december 2023 presenteerde het college een voorstel om per 1 januari 2024 een ‘zelfbewoningsplicht’ (ook wel: opkoopbescherming) in te voeren voor woningen met een WOZ-waarde tot 250 duizend euro in een aantal wijken en buurten in Hoogezand en Sappemeer (specifiek: Foxham, Hoogezand-Noord, Hoogezand-Zuid, Boswijck-West, Margrietpark en Eemskanaal-Zuid). Het voorstel is gedaan naar aanleiding van een breed gedragen motie vanuit de raad.
De zelfbewoningsplicht betekent dat de koper van een woning hier ook zelf moet gaan wonen. Verhuren is dan enkel in specifieke gevallen en met verhuurdersvergunning toegestaan.
Starters en middeninkomens geen eerlijke kans op koopwoning
De regeling moet starters en middeninkomens een betere kans bieden op een betaalbare koopwoning. Woningen worden aangekocht door vastgoedhandelaren en vervolgens verhuurd. In voorgaande jaren is er concurrentie ontstaan tussen vastgoedhandelaren en kopers in dit prijssegment. Zodoende hadden starters en middeninkomens onvoldoende kans op een koopwoning. In maart 2022 dienden een groot aantal fracties een motie in waarin ze het college opriepen om een ‘zelfbewoningsplicht’ in te voeren.
Van 350 naar 250 duizend
In de motie pleitten de fracties voor een zelfbewoningsplicht voor woningen met een WOZ-waarde tot 350 duizend euro. Het voorstel dat er nu ligt voorziet in een opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot 250 duizend euro.
Waterbed-effect
Ook zal de regeling niet worden toegepast op de hele gemeente, maar enkel in bepaalde gebieden. Omdat de regeling niet van toepassing is op de hele gemeente, wezen verschillende fracties op het risico van het waterbed-effect. Dit betekent dat wat op plek A niet meer mogelijk is, zich simpelweg verplaatst naar plek B. Het probleem verschuift dus. Wethouder Drenth beaamde deze zorgen. Echter, volgens wethouder Drenth er is niets wat het college hieraan kan doen.
Huisvestingswet 2014
De opkoopbescherming valt onder de Huisvestingswet 2014. Deze wet biedt gemeenten meerdere instrumenten om de woningmarkt te reguleren. Echter, gemeenten moeten dergelijke reguleringen wel goed kunnen onderbouwen. Zo moet de gemeente voor de invoering van een opkoopbescherming aantonen dat er een gebrek is aan goedkope en middel-dure woningen en dat starters en middeninkomens hierdoor onvoldoende kans hebben op een betaalbare koopwoning. Ook moet de gemeente aantonen dat de opkoopbescherming nodig is om de leefbaarheid in (delen van) de gemeente te verbeteren.
Het college heeft dit onderzoek laten uitvoeren. De uitkomst van dit onderzoek beperkte de regeling tot deze specifieke wijken en tot woningen met een WOZ-waarde van maximaal 250 euro. Hiervoor was de opkoopbescherming aantoonbaar van toegevoegde waarde. Over vier jaar wordt de regeling weer getoetst en eventueel herzien.
Symbool-politiek?
Hoewel de meeste fracties voor de regeling pleitten, noemde Hans-Peter Palland het symboolpolitiek. Volgens Palland is er sprake van overregulering van de markt. In andere gemeenten waar de opkoopbescherming van kracht is kunnen we zien dat het niet tot het gewenste resultaat leidt. Volgens Palland is de markt voor aankoop-verhuur in de gemeente Groningen ingestort door het ontmoedigingsbeleid vanuit overheden, waaronder verhogingen van belastingen. Startende beleggers zouden hierdoor niet in de markt stappen.
Het onderzoek van het college in Midden-Groningen is gebaseerd op cijfers uit 2021. ‘Op de woningmarkt is dit een eeuw geleden’, aldus Hans-Peter Palland. Destijds was geld gratis en was er nog geen sprake van ontmoedigingsbeleid. Dit is nu helemaal veranderd, waardoor deze markt al onder druk staat. ‘Destijds had de regeling zeker geholpen, maar op dit moment is het mosterd na de maaltijd’, aldus Hans-Peter Palland.
De raad zal definitief stemmen over het voorstel tijdens de raadsvergadering op 21 december.
